都更第三條路如何暢行？李同榮：自主都更的五大障礙與五大突破

台灣都市更新正面臨重要轉型，過去都更主要依靠建商整合或政府主導，如今行政院通過修法提出「都更第三條路」，希望透過地主自主、專業管理及金融支持，建立新的都市更新模式。房市趨勢專家李同榮認為，都更第三條路能否暢行的真正考驗在於「整合、專業、融資、分配、安置」五大障礙，他同時提出五大突破機制建言，包括：政府整合平台、全案管理認證、融資與信託、權值分配、安置保障、等配套措施。

李同榮指出，2026年7月16日，行政院通過《都市更新條例》修正草案，提出全案管理、自主都更信用保證，以及提高特定條件下的容積獎勵上限等措施，試圖突破傳統都市更新的執行瓶頸。但問題來了：政府提供容積獎勵，地主就有能力自主都更嗎？有了信用保證，銀行就敢放款嗎？有了全案管理，住戶就能順利完成重建嗎？

過去李同榮曾主張危老都更政策應由「以老論獎」轉向「以危論序」，強調公共安全與危險建築優先處理。這次進一步探討另一個更務實的問題：即使政府提供足夠誘因，地主有意願更新，為何自主都更仍然困難重重？答案就在實務操作上所面對的五大障礙：

（一）整合障礙：地主意見難統一，誰來整合？

都市更新最困難的，往往不是建築技術，而是人的整合。同一棟老舊公寓，可能有自住戶、出租戶、繼承共有戶及高齡屋主。每個人的經濟能力、居住需求與資產期待都不同。有人希望分回更大的房子，有人要求現金補償，有人不願搬遷，也有人擔心重建後增加負擔。傳統建商主導都更，至少有專業團隊負責協調整合；自主都更則必須由住戶自己凝聚共識，難度未必比較低，最主要的障礙就是：「沒有共識，就沒有自主；沒有整合，就沒有都更」。

（二）專業障礙：地主有產權，卻缺乏開發管理能力

自主都更不是地主自己找建築師畫圖、找營造廠施工那麼簡單。從都市計畫、建築設計、容積試算、權利變換、工程發包，到資金管理與完工交屋，每個環節都需要專業。行政院提出全案管理制度，方向正確，但未來必須解決三個問題：

第一，專業管理機構如何認證及監督？

第二，管理費用如何計算，避免利益衝突？

第三，工程延誤、成本超支或管理失當，誰來承擔責任？這個障礙就是：「地主可以自主決策，但不能被迫自行承擔所有的專業風險」。

（三）融資障礙：有土地不代表有現金，有保證不代表能貸款

 

自主都更最大的現實問題之一，就是資金。重建之前，必須先支付規劃、設計、鑑定、行政及整合費用；進入施工階段，更需要龐大的工程資金。政府提出每戶最高600萬元的信用保證構想，確實有助於改善融資條件。但信用保證不等於政府直接提供600萬元現金，也不代表銀行必須核貸。銀行仍須考慮土地權利、借款人財務能力、工程成本、施工風險及未來還款來源。尤其高齡屋主即使擁有高價值房地產，也可能缺乏穩定收入。自主都更最怕的不是沒有資產，最大的障礙是：「有資產要如何轉化成重建的資金」。

（四）分配障礙：房屋可以重建，利益如何公平分配？

傳統合建由建商與地主協商分配比例；自主都更雖然可以減少建商參與分配，但不代表沒有利益分配爭議。不同樓層、土地持分、建物面積、使用狀況及原有權利價值，都可能影響更新後的分配結果。此外，營建成本上漲、工程追加預算、融資利息及共同負擔，也可能造成住戶預期落差。如果更新前沒有建立公開透明的財務試算與分配制度，重建過程很容易出現新的衝突。自主都更不是把建商的利潤全部還給地主，主要面對的障礙是：「地主必須共同承擔成本、風險與成敗」。

（五）安置障礙：高齡住戶等不起，也搬不起

「人屋雙老」的真正難題，是屋主與房屋一起老化。高齡屋主可能住在沒有電梯的老公寓，卻也可能因為熟悉原有生活圈，而不願意搬遷。即使同意重建，施工期間住哪裡？租金誰負擔？重建後能否順利回住？管理費與貸款能否負擔？這些問題如果沒有配套，再好的容積獎勵，也不一定能換來住戶同意。對高齡屋主而言，都更不是單純的資產增值，最大的障礙是：「生活能否繼續安定與中繼安置的問題」。

都更第三條路如何暢行？李同榮提出五大配套機制

李同榮進一步指出，針對上述五大障礙，政府不能只提供法規與容積獎勵，更應建立從整合、專業、金融、分配到安置的完整支持體系。

（一）建立政府輔導的「自主都更整合平台」

建議地方政府設置自主都更輔導窗口，結合民間專業團隊，主動進入有更新需求的社區。由社區提需求，政府協助初期意願調查、產權盤點、法規評估及共識整合，降低住戶自行啟動的困難。尤其初期整合費用應提供適度補助，避免社區尚未形成共識，就因經費不足而停擺。

（二）建立「全案管理認證與履約保障制度」

全案管理機構應具備跨領域專業能力，並接受政府監督。建議建立專業資格認證、標準契約、管理費揭露、工程查核及履約保障制度。重大工程應導入第三方監督，讓住戶不必完全依賴單一管理機構。全案管理不能只是增加一個新的收費角色，而必須真正降低地主風險。

（三）建立「自主都更專案融資與信託平台」

政府信用保證應進一步結合銀行、建築經理公司及信託機構，建立專案融資制度。融資不應只看個別地主的所得與年齡，也應審慎評估更新後房地價值、專案現金流及工程進行可行性。建議採分階段撥款、專戶管理、工程進度查核及信託監督，確保資金專款專用。同時對高齡及經濟弱勢屋主，研議符合風險管理原則的差別融資協助。政府應從提供信用保證，進一步建立銀行願意承作的金融制度。

（四）建立「權值分配透明與成本公開制度」

自主都更應建立標準化財務資訊揭露機制。包括更新前客觀評估權利價值、預估總工程成本、共同負擔、融資利息、分回面積與更新後權值，都應讓住戶充分了解。重大財務變動應經必要的決策程序，並提供第三方估價及專業審查。尤其應建立合理的工程追加預算管理機制，避免成本失控導致住戶權益受損。地主可以承擔合理風險，但不能承擔不透明的風險。

（五）建立「高齡住戶安置與回住保障制度」

都更第三條路不能只解決建築物問題，更應處理高齡住戶的生活問題。政府可整合過渡住宅、租金補貼、搬遷協助、財務諮詢及信託服務，讓高齡屋主安心參與更新。重建後也應重視電梯、無障礙空間、社區照護及全齡友善設計。讓住戶不只是搬回一棟新房子，而是回到一個更安全、更適合長期生活的家。

政府應循序漸進，建立「自主都更五階段推動流程」

第一階段：政府輔導整合。協助住戶形成初步共識，盤點產權與更新條件。

第二階段：專業可行性評估。完成建築、法規、財務與風險試算，讓住戶掌握更新成本及分配結果。

第三階段：金融與信託進場。確認融資條件、信用保證、資金管理及履約保障。

第四階段：透明執行重建。透過全案管理、第三方工程監督及資訊公開，控制品質與成本。但因全案管理者與自主更新會都可為實施者，若實施者管理成本控管失當，可能比建商當實施者麻煩更大，因此，全案管理者也必須立法規範其權責。

第五階段：完工分配與安心回住。完成產權分配、驗收交屋，並落實高齡住戶回住協助。

五個階段應設置明確的檢核條件，讓不具財務可行性或住戶共識不足的案件，在投入大量資金之前就能及早發現問題。

政府應從「獎勵者」的被動角色，轉型為積極主動的「促成者」角色

過去都市更新政策經常把重點放在容積獎勵、租稅優惠及行政程序簡化。這些措施固然重要，但對一般地主而言，最大的困難不是不知道都更有好處，而是不知道從哪裡開始，也不知道誰可以信任。因此，政府角色應從被動審查、提供獎勵，進一步轉型為主動協助與風險管理。

李同榮認為都更第三條路應建立新的公私協力關係：政府搭橋、地主自主、專業管理、金融支持、住戶共享。政府負責建立制度與保障，地主保有決策權，專業機構負責執行，金融機構提供資金，更新成果則由住戶依權利與契約公平分享。這才是自主都更能夠規模化推動的重要基礎。

自主都更不能只靠「自主」，第三條路走得通的關鍵在於排除五大障礙的積極措施

行政院提出都更第三條路，為台灣都市更新增加新的制度選擇。但第三條路能否成功，不能只看容積獎勵提高多少，也不能只看政府提供多少信用保證。真正重要的是：多少社區能成功整合？多少案件能取得融資？多少更新案能如期完工？多少高齡住戶能安心回住？未來政府應建立以實際完工、資金安全、住戶滿意及公共利益為核心的政策績效指標，而不是只以申請件數衡量成果。

「容積獎勵」只是誘因，建立「制度保障」才是根本

李同榮最後表示，自主都更的真諦，不是讓地主自己承擔所有責任，而是讓地主真正擁有選擇權、決策權與合理保障。都更第三條路，不能只是法條上的一條新路，更必須成為民眾走得通、銀行敢支持、專業能負責、政府有保障的康莊大道。「容積獎勵只是誘因，制度保障才是根本；地主自主不是孤軍奮戰，公私協力才能讓都更第三條路真正暢行。」