為何雙北地區一堆舊公寓社區不都更？胡偉良曝背後6大原因：不是因為釘子戶太多

住在老公寓、老社區的人，多半有同一個疑問：大家都同意改建了，為什麼還要等這麼久？根據內政部國土管理署統計，截至2026年6月30日，臺北市有1,159件都更案進行中，其中421件已送件、仍在等待後續程序；而近年每年核定的只有36至40件。兩者一除約為10.5至11.7年——已塞車約11年的案件。

這個「11年」是庫存消化年數，不是每件都更都得等11年；但足以說明：臺北市不是沒有需求，而是需求早就超過制度消化的速度。而且即使核定，房子也不一定馬上能拆、能蓋——已核定的702件中仍有140件尚未動工，約占19.9%。都更難的不只是通過審查，而是從送件、審議、核定到資金到位、拆屋、開工，每一關都可能卡住。

一、1,159件都市更新案，究竟卡在哪裡？

從圖一可以看到，案件大量集中在送件後等待後續程序的階段。這是一個重要訊號：臺北市都更最大的問題不是「沒有人想重建」——恰恰相反，臺北老屋多，需求龐大；真正的問題是案件進入制度後，處理速度跟不上累積速度。

當然，審得久不能全歸因於政府。住戶意見改變、計畫修改、估價爭議，甚至實施者反覆修改方案，都會拉長審議時間。都更的「慢」，是行政量能有限與案件複雜的疊加；但地主承受的都是同一件事——時間。而時間，正是都更中最容易被忽略的成本。

 

二、都市更新的審查速度，有沒有變快？

近5年臺北市每年核定件數大致維持在36至40件，即制度實際能完成核定的量級。目前已累積到421件的等待案件，審查量能不提升，等待愈長。2026年上半年只有13件完成核定，假設全年約26件；核定量續降、待審案件又增加，421÷26約等於16.2年，原本預計消化11年的案件量就可能擴大成16年。看都更不能只看現在有多少案子，還要看每年能消化多少。

 

三、跟其他城市相比，臺北到底有多塞？

截至2026年6月底，全國進行中的都更案約2,134件，超過一半的量在臺北市1,159件；等待後續審議的案件，雙北合計約占全國86%。臺灣都更真正的主戰場，就是雙北。

另一個現象是「已核定卻沒動工」的前兩名：臺北市140件、新北市101件。

四、為什麼審查通過了，房子還是蓋不起來？

很多地主都以為：只要核定，接下來就可以拆房子、蓋新房子了吧？事實未必如此。那140件已核定卻未動工的案子告訴我們：「核定」與「開工」之間還有一道很大的鴻溝。

原因很多：營建成本大漲，融資條件改變或房市反轉，使資金不足、售價不如預期；住戶爭議與拆遷，也可能讓案子停在原地。

所以我們一直提醒地主：都更不能只看建商「讓多少利」，還要看這家建商「有沒有能力把房子真的蓋回來」。條件再漂亮，若缺乏資金、營建與履約能力，最後都只是紙上談兵。都更的終點從來不是核定，而是新房子蓋好、地主拿到房子。

五、如果我家現在想都更，應該注意什麼？

看到這些數據，地主不需要對都更失去信心。真正需要改變的，是對「時間」的認知。

（一）時間要用「年」來估，不是用「月」來估

從整合、簽約、送件、審議、核定，到拆屋、施工、交屋，本來就是長期過程，在案件密集的臺北市更是如此。所以當有人說「兩三年就能住新房子」，該問的不是「真的嗎？」，而是：這兩三年從哪一天算起？起點是拆屋、開工，還是送件？起訖點不同，可以差上好幾年。

（二）審查通過，不等於一定蓋得起來

選擇合作對象時，除了比較分配比例，更應了解實施者的財務能力、過去實績、融資安排與履約紀錄。當營建成本上升、景氣改變，原本成立的開發條件，幾年後未必仍成立。都更不是比誰簽約時開的條件最好，而是比誰最後能把承諾完成。

（三）愈早形成共識、愈早送件，時間主動權愈大

都更不是像取號碼牌一樣「先到先審」，案件是否完整、補正次數與審議爭議都會影響時程；但在案件大量累積下，愈晚形成共識、愈晚送件，時程只會往後延。

有些地主總想再等一等：房價會不會更高？獎勵會不會再增加？但都更最大的陷阱之一，就是只算「分回多少」，沒算「等待多久」。多等3年、5年，老屋持續折舊、居住風險增加，營建成本也可能上升。

（四）文件完整，比「搶著送件」更重要

審議時間珍貴，就更該降低反覆補正的機率。有些案件為了搶時間，資料未成熟就送件，結果不斷補件、重新協調，反而拖更久。「早送件」不是草率送件，而是愈早把社區共識與必要文件備齊，愈能少浪費時間。

六、都市更新真正稀缺的，其實是「時間」

過去談都更，地主關心分回多少坪，建商關心容積，政府關心公共利益，銀行關心風險。但從421件等待中的案件來看，還有一項必須重新認識的核心資源：時間。

土地與房子可以估價，容積與營建成本也可以計算；但一個家庭等待5年、10年的時間，很難重新買回來。對30歲的人來說，10年也許只是人生一個階段；對70歲、80歲的住戶而言，意義完全不同。

所以我們一直認為：都更要解決的，不只是房子老化，也是人的等待。制度即使給了很高的獎勵，若要十幾年才完成，實際價值也會打折；未來推動都更，更關鍵的是提高審議效率與行政量能。

而地主也要建立新觀念：不要只問「我可以分回多少？」，還要再問——多久可以核定？核定以後真的有能力開工嗎？我什麼時候拿得到新房子？因為都更要換回來的，不只是一棟比較新的房子，而是一個家庭未來十年、二十年的生活。

(文章轉載自風傳媒https://www.storm.mg/article/11157363#wholePage，僅做知識分享使用，並無營利)